Der Tilgungsplan einer Baufinanzierung
Nicht nur die Zinsen sind bei der Baufinanzierung ein wichtiges Merkmal, sondern selbstverständlich spielt gerade auch die Tilgung eine wichtige Rolle. Während die Zinsen für die Baufinanzierung immer in monatlichem Rhythmus im Rahmen der Kreditrate zu zahlen sind, gibt es bezüglich der Tilgung hier unterschiedliche Rückzahlungsvarianten. Zum einen unterscheidet man zwischen der geplanten Tilgung und möglichen Sondertilgungen, zum anderen auch zwischen den verschiedenen Varianten innerhalb der planmäßigen Tilgung. Bei der planmäßigen Tilgung gibt es zwei Hauptvarianten, die je nach Art des genutzten Darlehens in der Praxis zur Anwendung gelangen. Es handelt sich dabei einerseits um die regelmäßige, meistens monatliche Tilgung, und um die Tilgung in einer Summe, welche dann am Ende der Darlehenslaufzeit erfolgt.
Die planmäßige Tilgung über das Annuitätendarlehen
Das im Zuge einer Baufinanzierung am häufigsten verwendete Darlehen ist nach wie vor das Annuitätendarlehen. Kennzeichnend für dieses Darlehen ist, dass die Tilgung als ein Teil der monatlichen Rate regelmäßig vorgenommen wird. Nach jeweils erfolgter Tilgungsverrechnung ist es dann im Folgenden so, dass sich der Anteil der Tilgung bezogen auf die gesamte Kreditrate immer mehr erhöht. Im Normalfall beginnt man im Rahmen eines genutzten Annuitätendarlehens mit einer Tilgung von einem Prozent, während der Tilgungsanteil dann beispielsweise nach 10 Jahren erfolgter Rückzahlung bei etwa 15-20 Prozent liegt. Neben der planmäßigen Tilgung ist es im Rahmen des Annuitätendarlehens häufig zusätzlich möglich, dass Sondertilgungen geleistet werden können. Wurde ein Darlehen mit einem variablen Zinssatz vereinbart, so ist dieses im Grunde immer und ohne Begrenzung möglich. Besteht jedoch eine Festzinsvereinbarung, so beschränken die meisten Banken die mögliche Sondertilgung auf jährlich maximal 5.000 oder 10.000 Euro.
Die Tilgung über das endfällige Darlehen
Neben der regelmäßigen Tilgung über das Annuitätendarlehen wird noch eine zweite Darlehensvariante häufiger im Bereich der Baufinanzierung genutzt, nämlich das endfällige Darlehen. Dieses wird sowohl im Inland von den Banken angeboten als auch von ausländischen Banken, dann meistens unter der Bezeichnung Fremdwährungsdarlehen. Das endfällige Darlehen ist bezüglich der Tilgung dadurch gekennzeichnet, dass die Tilgung nicht kontinuierlich erfolgt, sondern das endfällige Darlehen wird erst am Fälligkeitstag getilgt. Und zwar wird dann die gesamte Darlehensschuld vom Kreditnehmer in einer Summe getilgt. Insofern wird die Tilgung also im Grunde bezogen auf das Darlehen für die gesamte Kaufzeit ausgesetzt. Statt die Tilgung in das endfällige Darlehen fließen zu lassen, zahlt der Kreditnehmer zum Beispiel monatlich Beiträge in eine Kapitallebensversicherung ein, sodass mit der späteren Auszahlungssumme dann das endfällige Darlehen getilgt werden kann. Auf diese Weise besteht zwar der Nachteil, dass keine Tilgungsverrechnung beim Darlehen stattfinden kann und somit die Zinsen stetig auf der Grundlage der gesamten Darlehenssumme gezahlt werden. Aber dieser Nachteil wird durch den Vorteil mehr als ausgeglichen, dass der Kunde natürlich bei der Lebensversicherung für die getätigten Einzahlungen einen Ertrag erzielt.