Die Erstrangige Hypothek
Die Hypothek ist eine Kreditsicherheit, die im Zusammenhang mit einem Immobilienkredit ihre Anwendung findet. Für die Bank ist es unabdingbar, dass der Kunde und Kreditnehmer eine Hypothek bzw. eine Grundschuld eintragen lässt, die der Bank dann als Sicherheit für das vergebene Hypothekendarlehen dient. Durch die Eintragung dieses so bezeichneten Grundpfandrechtes kann die Bank sich dann im Schadensfall, also bei Nicht-Zahlung der Kreditraten, durch die Verwertung der Sicherheit das verliehene Kapital "zurück zu holen". In der Regel kommt es nicht selten vor, dass man zur Finanzierung vom Immobilienkauf oder vom Bau eines Objektes nicht nur ein Darlehen aufnimmt, sondern die Fremdmittel aus unterschiedlichen Darlehen stammen. Nun ist es natürlich so, dass alle diese Kreditgeber eine möglichst hohe Absicherung für ihre Forderungen bekommen möchten. Üblicherweise lassen also alle Kreditgeber im Rahmen einer Immobilienfinanzierung eine Hypothek bzw. Grundschuld zu ihren Gunsten ins Grundbuch eintragen.
Was geschieht aber nun, wenn der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird, welche Bank bekommt dann ihr Kapital zurück, wenn die Gesamtforderung nicht erfüllt werden kann ? Die im Grundbuch eingetragenen Hypotheken und Grundschulden haben stets eine bestimmte Reihenfolge, da fast nie alle Hypotheken aufgrund der verschiedenen aufgenommenen Darlehen zur gleichen Zeit eingetragen werden. Aus dieses Eintragungen ergibt sich somit eine Rangfolge, die danach bestimmt wird, welche Eintragung als Erste im Grundbuch steht. Das bedeutet, eine Hypothek, welche am 30. April 2001 eingetragen wurde hat einen höheren Rang als eine Hypothek, die am 22. Juli 2001 eingetragen worden ist. Die Hypothek, welche zeitlich betrachtet die erste Eintragung darstellt, also die ranghöchste Eintragung, wird auch als erstrangige Hypothek bezeichnet. Alle danach folgenden Eintragungen sind zweit-, dritt- oder viertrangig. Aus diesem Grunde sind die Banken natürlich stets bestrebt, eine erstrangige Hypothek zu bekommen, weil damit gewährleistet ist, dass man zuerst seine Ansprüche im Schadensfall geltend machen kann bzw. sich zuerst aus der vorhandenen Summe befriedigen kann.
Sollte ein Kreditnehmer zum Beispiel drei Kredite über eine Summe von insgesamt 250.000 Euro für eine Hausfinanzierung aufgenommen haben und nicht mehr zahlungsfähig sein, darf zuerst die Bank mit der erstrangigen Hypothek die Begleichung der Forderung vornehmen. Teilen sich die Darlehen beispielsweise in die Beträge 100.000 Euro (erstrangige Hypothek als Absicherung), 80.000 Euro und 70.000 Euro auf und stehen insgesamt 150.000 Euro zur "Verteilung", zum Beispiel aus der Zwangsversteigerung, zur Verfügung, erhält die Bank mit der erstrangigen Hypothek die vollen 100.000 Euro zurück, während die Bank mit der nachrangigen (zweitrangigen) Hypothek nur noch 50.000 Euro der Forderung von insgesamt 80.000 Euro bekommt und die dritte Bank komplett "leer" ausgeht.