Die Grundschuld
Bis vor zehn Jahren noch wurde fast immer eine Hypothek als Sicherheit für einen vergebenen Immobilienkredit von der Bank verlangt. Inzwischen ist es schon seit vielen Jahren so, dass die Hypothek in der Praxis durch die so genannte Grundschuld abgelöst worden ist. Sowohl bei der Hypothek als auch bei der Grundschuld handelt es sich um Verpfändungsrechte, die auch als Grundpfandrechte bezeichnet werden. Vom Grundsatz her sind sich Hypothek und Grundschuld auch sehr ähnlich und es gibt im Prinzip auch nur einen gravierenden Unterschied zwischen diesen beiden Grundpfandrechten. Während die Hypothek nur dann bestehen kann, wenn auch eine Forderung besteht, was in der Fachsprache als streng akzessorisch bezeichnet wird, kann eine Grundschuld auch dann weiterhin bestehen, wenn die Ursprungsforderung bereits keinen Bestand mehr hat. Vereinfacht gesagt bedeutet dass, die Hypothek existiert nur in enger Verbindung mit dem jeweiligen Immobilienkredit, während die Grundschuld zum Beispiel auch für etwaige zukünftige Forderungen der Bank, die aktuell noch gar nicht vorhanden sind, eingetragen bleiben kann.
Es werden in der Praxis zwei Arten von Grundschulden unterschieden. Das sind einerseits die so genannte Briefgrundschuld und auf der anderen Seite die Buchgrundschuld, welche in der Praxis eher die Ausnahme darstellt. Gemeinsam ist beiden Grundschuld-Arten, dass diese in das Grundbuch beim jeweils für den Ort der Immobilie zuständigen Grundbuchamtes eingetragen werden müssen. Man findet die Grundschuld-Eintragung in der Abteilung III des Grundbuches, welche den Namen "Lasten und Beschränkungen" trägt. Durch diese Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch wird der Begünstigte faktisch Eigentümer der jeweiligen Immobilie, er erhält also alle gewöhnlichen Rechte. So kann der Kreditgeber zum Beispiel sogar den Verkauf der Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung anordnen, aber selbstverständlich nur dann, wenn es Probleme mit der Ratenzahlung beim Kredit geben sollte. Ist der Kredit schließlich abgezahlt und besteht demnach keine Forderung seitens der Bank mehr, wird die Grundschuld anschließend aus dem Grundbuch ausgetragen. Der Unterschied zwischen der Buch- und der Briefgrundschuld besteht konkret darin, dass im Rahmen der Buchgrundschuld lediglich eine Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch erfolgt, während bei der Briefgrundschuld neben der Eintragung auch noch ein Grundschuldbrief angefertigt und erstellt wird.
Soll die Grundschuld im Folgenden einmal an eine andere Person oder eine andere Bank als Gläubiger übertragen werden, ist es bei dieser Briefgrundschuld nicht mehr nötig, eine Änderung im Grundbuch vorzunehmen, sondern die Änderung erfolgt durch eine Umschreibung des Grundschuldbriefes. Somit kann es vorkommen, dass im Grundschuldbrief ein anderer Begünstigter der Grundschuld genannt ist, als es noch im Grundbuch dokumentiert ist. Im Zusammenhang mit der Grundschuld ist zudem die Rangfolge zu beachten. Der "Wert" der Grundschuld richtet sich nämlich danach, an welcher Stelle (zeitlich betrachtet) die Grundschuld im Grundbuch aufgeführt ist, da nicht selten verschiedene Grundschulden bei mehreren Banken bestehen. Die Grundschuld, welche zeitlich betrachtet zuerst ins Grundbuch eingetragen wurde, wird auch als erstrangige Grundschuld bezeichnet.