Die Grundschuld bzw. Hypothek
Die typische Kreditsicherheit, die im Grunde jede Bank dann verlangt, wenn der Kunde einen Immobilienkredit in Anspruch nehmen möchte, ist die Grundschuld bzw. die Hypothek. Alternativ stehen beide Varianten zur Verfügung, wobei heutzutage die Grundschuld deutlich öfter als die Hypothek eingesetzt wird. Der Unterschied besteht im Grunde nur darin, dass die Hypothek als streng akzessorisch gilt und die Grundschuld nicht. Konkret bedeutet dass, das Bestehen der Hypothek muss an eine Forderung gebunden sein, ohne Forderung auch keine Hypothek. Die Grundschuld kann hingegen auch dann als Sicherheit genutzt werden, wenn gar keine Forderung (mehr) besteht oder neben dem Immobilienkredit vielleicht noch andere Verbindlichkeiten des Kunden gegenüber der Bank bestehen, für welche dann ebenfalls die Grundschuld als Sicherheit verwendet werden kann.
Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld werden als Grundpfandrecht bezeichnet. Grundschuld bzw. Hypothek werden im Grundbuch in der Abteilung "Lasten und Beschränkungen" eingetragen und sichern somit das Eigentumsrecht der Bank. Erst dann, wenn der Immobilienkredit später einmal getilgt ist und die Grundschuld aus dem Grundbuch wieder gelöscht wird, ist der Besitzer auch der Eigentümer der Immobilie. Durch Eintragung der Grundschuld erhält die Bank als Begünstigte alle Verwertungsrechte an der Immobilie. Diese Rechte können in der Praxis sogar soweit gehen, dass die Bank dazu berechtigt ist, eine Zwangsversteigerung durchführen zu lassen. Im Rahmen dieser Versteigerung wird das Objekt dann an den Meistbietenden verkauft und die Bank kann den Verkaufserlös dazu verwenden, die Schulden des Kreditnehmers zu begleichen. Sollte der Verkaufserlös höher als die Restschuld sein, erhält der Kunde natürlich die Differenz ausgezahlt. Man unterscheidet bei der Grundschuld noch zwischen der Briefgrundschuld auf der einen Seite und der Buchgrundschuld auf der anderen Seite als Variante. Heutzutage ist die Briefgrundschuld die am häufigsten verwendete Form der Grundschuld. Diese kennzeichnet sich dadurch, dass neben der Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch auch ein Grundschuldbrief ausgestellt wird. Die im Brief genannte Person ist der Eigentümer der Immobilie und kann die Rechte aus der Grundschuld auch an andere Personen übertragen, was in Form einer Abtretung des Grundschuldbriefes geschieht.
In diesem Fall ist der Gläubigerwechsel auch nicht unbedingt im Grundbuch nachvollziehbar, was hingegen bei der Buchgrundschuld anders ist. Im Rahmen der Buchgrundschuld wird kein Grundschuldbrief ausgestellt, sodass Änderungen der Eigentumsverhältnisse immer im Grundbuch vermerkt werden müssen, damit die Grundschuld alle Rechte behält. Aufgrund der Bewertungsrichtlinien der Banken kann die Grundschuld übrigens im Grunde nie über die volle Höhe des Immobiliendarlehens eingetragen werden. Die Banken bewerten die zu finanzierende Immobilie in der Regel zunächst, indem der Verkehrswert festgestellt wird. Ausgehend von dieser Summe wird dann in einem zweiten Schritt der Beleihungswert festgestellt, der in der Regel 60 Prozent des Verkehrswertes beträgt. Über diesen Beleihungswert wird dann in der Praxis die Grundschuld ausgestellt und ins Grundbuch eingetragen. Die Grundschuldsumme so relativ niedrig anzusetzen bedeutet keinen Nachteil für die Bank, denn in der Praxis wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung ohnehin fast nie der Verkehrswert der Immobilie erzielt werden können. Mitunter liegt der Verkaufspreise sogar nur bei rund 50 Prozent des eigentlichen Wertes der Immobilie. Auf der anderen Seite kann man als Bank natürlich davon ausgehen, dass zumindest ein Teil des Kredites zu dem Zeitpunkt bereits zurückgeführt wurde, wenn der Fall eintritt, dass der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr zahlen kann.